Управляющий партнер МКА «ЮрСити» Виктория Шакина и юрист Анастасия Тарбеева рассказали об участии супругов в долевом строительстве: о возможностях раздела приобретенного имущества

Одним из ключевых нюансов раздела имущества супругов является определение состава имущества: его характеристик с точки зрения объектов гражданских прав, его ценности как актива или пассива, оценки реальной возможности реализации полученных прав на него на практике. Так, в первую очередь, важно определить, какой именно объект гражданских правоотношений существует в определенный момент времени и может быть разделен между супругами как совместно нажитое имущество.

Договор участия в долевом строительстве – это один их подобных примеров приобретения супругами целого комплекса имущества. Важная характеристика правовой природы такого имущества заключается в том, что такой договор предполагает приобретение не уже существующего объекта недвижимости, а строящегося объекта недвижимости. Это значит, что при заключении договора долевого участия на строительство квартиры или иной недвижимости супруги в моменте получают не объект недвижимости, который может быть разделен, а только права требования по договору долевого участия. Так, супруги становятся не собственниками недвижимости, а участниками инвестиций в строительство, прямо или косвенно.

Право требования по договору – это категория, отличная от права собственности на недвижимость по своей природе. Право требования по договору участия в долевом строительстве объединяет различные права, возникающие у супруга как стороны договора: позволяет не только зарегистрировать право собственности на будущую недвижимость после строительства, но и взыскать неустойку в случае нарушения сроков передачи и т.д. Право требования по договору долевого участия трансформируется в право на объект недвижимости, подлежащий разделу, только с момента передачи объекта недвижимости застройщиком участнику.

Так, если договор участия в долевом строительстве заключен одним из супругов в период брака, то право требования по нему также является совместной собственностью супругов. Если возможности раздела существующего объекта недвижимости достаточно понятны, то раздел прав, полученных супругами в результате заключения договора участия в долевом строительстве, вызывает много вопросов на практике.

Я настойчиво рекомендую своевременно разрешить вопрос о разделе права требования по договору участия в долевом строительстве. Иначе в будущем супруги рискуют оказаться в длительном судебном процессе о разделе имущества. При этом, в зависимости от обстоятельств, может сложиться так, что один из супругом не сможет претендовать ни на долю в праве требования, ни на долю в праве собственности на недвижимость. Вместо этого он сможет получить только денежную компенсацию денежных средств, которые вложены им в приобретение объекта: например, всю сумму личных средств или 1/2 долю платежей, внесенных в период брака в счет исполнения обязательств по кредитному договору. Очевидно, что ценность взыскания денежной компенсации вложений несравнимо меньше ценности раздела объекта недвижимости или права требования, при которых учитывается рыночная стоимость объекта права на момент разрешения спора.

В связи с этим, в настоящей статье стоит подробнее рассказать о возможностях раздела прав, связанных с будущей недвижимостью, приобретенной супругами по договору долевого участия.

В юридической практике применяется несколько способов раздела такого имущества. В первую очередь, имеет значение, в какой момент происходит раздел – в период брака или после его расторжения.

Брачный договор — это гибкий инструмент, который позволяет включить как право собственности на недвижимость, так и право требования по договору участия в долевом строительстве. При этом допускается деление целого права требования на конкретные права (право требования неустойки и т.д.), включение порядка регистрации права собственности на будущую недвижимость между супругами и другие детали.

Первый вопрос, возникающий в связи с заключением такого брачного договора, касается вариантов формулирования приобретения в качестве объекта гражданского права. В большинстве случаев в брачном договоре используется наиболее широкая формулировка: к супругу переходит «право требования по договору участия в долевом строительстве». Кроме того, можно дополнить, что супругу переходит «право собственности на объект недвижимости, подлежащий передаче в будущем, с характеристиками согласно договору долевого участия». На практике встречается указание на объект долевого строительства как «будущий объект недвижимости». Вместе с этим, допустимо конкретизировать право требования следующим образом: указать, что супругу переходят «права и обязанности, а также денежные средства, подлежащие уплате по договору участия в долевом строительстве».

Второй нюанс, который важно учесть при заключении подобного брачного договора, – это интересы банка. Часто договор участия в долевом строительстве заключается с использованием кредитных средств банка. Обязательства супругов по кредитному договору могут быть включены в брачный договор так же, как и право требования на объект долевого строительства. В таком случае, обычно нотариусы требуют согласовать заключение брачного договора с банком: получить прямое согласие банка либо письмо-подтверждение банка о том, что его права и законные интересы не нарушаются в связи с заключением брачного договора.

Интерес банка может быть связан с порядком регистрации обременения в виде ипотеки. Как правило, банк включает в кредитный договор на приобретение объекта долевого строительства условие о том, что супруги обязаны зарегистрировать обременение в виде ипотеки на объект недвижимости после получения его от застройщика. В связи с этим банки могут быть заинтересованы не только в том, кто из супругов обязан исполнять обязательства по кредиту, но и в том, каким образом будет осуществляться регистрация права собственности на полученный объект недвижимости (на имя одного супруга или обоих), регистрация обременения в виде ипотеки – на период до исполнения обязательств по кредиту.

Так, необходимо иметь в виду, что банк может стать полноценным участником формулирования положений такого брачного договора. В действительности брачный договор может никаким образом не нарушать права и интересы банка, так как обременение в виде ипотеки сохранится вне зависимости от перехода права собственности к одному из супругов, обязательства обоих супругов перед банком остаются без изменений, оба супруга продолжают находиться в статусе созаемщиков, банк сохраняет свое право требования к обоим супругам.

Несмотря на это, рекомендуется согласовать заключение брачного договора с банком, чтобы минимизировать риск неблагоприятных последствий, связанных с условиями кредитного договора: например, избежать ситуации, когда банк потребует досрочного погашения задолженности по кредиту или изменения условий договора.

Итак, брачный договор – это универсальный инструмент, который позволяет установить режим раздельной собственности супругов на имущество в период брака, в том числе на имущество, связанное с участием супругов в долевом строительстве недвижимости.

В то же время, брачный договор может быть заключен только в период брака. В случае, если брак расторгнут, то бывшие супруги могут использовать гражданско-правовые сделки, которые позволяют перераспределить права, связанные с договором участия в долевом строительстве.

1. Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве.

Для заключения такого соглашения необходимо, чтобы оба бывших супруга являлись сторонами договора участия в долевом строительстве, то есть, его прямыми участниками.

Важно, что с юридической точки зрения, такое дополнительное соглашение может быть заключено в простой письменной форме, без необходимости нотариального удостоверения.

Такую позицию последовательно транслирует Верховный Суд. В п. 54 Обзора судебной практики N 3 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020 г.) разъяснено, что для осуществления действий по государственной регистрации не требуется нотариального удостоверения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве жилья, касающихся передачи объекта долевого строительства в общую долевую собственность.

Тем не менее, рекомендуется удостоверять подобные соглашения у нотариуса, поскольку в случае предоставления дополнительного соглашения в простой письменной форме Росреестр часто приостанавливает регистрацию или отказывает в ней, мотивируя тем, что дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья, как и соглашение о равенстве долей в праве требования по договору участия в долевом строительстве жилья, подлежит нотариальному удостоверению, поскольку якобы содержит элементы брачного договора.

В одном из подобных случаев (определение ВС N 6-КАД20-4-К2) супруги в период брака заключили договор участия в долевом строительстве жилья. После расторжения брака бывшие супруги заключили соглашение о равенстве долей в праве требования по договору участия в долевом строительстве жилья, определив доли по 1/2 за каждым участником, и подписали дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого у участников возникает право требования объекта долевого строительства в общую долевую собственность.

Однако Росреестр отказал в государственной регистрации этого соглашения. В связи с этим, супруги обратились в суд с административным иском, и отказ был признан незаконным. При этом Верховный Суд отметил, что в данном случае подлежали применению нормы законодательства, регулирующие порядок государственной регистрации прав, а не нормы, регулирующие семейные правоотношения.

С точки зрения закона, в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ч. 3 ст. 4 и ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным федеральным законом.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ).

Государственный регистратор прав в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывает в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного федерального закона (ст. 27 Федерального закона N 218-ФЗ).

При этом ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (пп. 5, 7 ч. 1 указанной статьи).

Дополнительное соглашение, представленное административными истцами в управление Росреестра, заключено между сторонами договора участия в долевом строительстве жилья, положениями которого определены взаимоотношения участников данного договора, связанные с привлечением денежных средств для создания объекта долевого строительства. По условиям дополнительного соглашения стороны договорились внести изменения в пункт договора, заменив слова "в совместную собственность" на слова "в общую долевую собственность с определением долей каждого участника по ", а также заменив слова "совместной собственности" на слова "долевой собственности". Таким образом, стороны указанного договора пришли к соглашению об изменении его условий в названной части, удостоверив его текст своими подписями.

Данных о том, что эти требования к оформлению дополнительного соглашения кем-либо из сторон не соблюдены, административным ответчиком не представлено.

Федеральным законодательством не предусмотрено ограничений на регистрацию вновь созданного объекта долевого строительства, в том числе квартиры, в долевую собственность участников этого долевого строительства. Следовательно, указание в дополнительном соглашении на определение конкретных долей при регистрации права собственности на квартиру как вновь созданный объект недвижимости по договору долевого строительства не противоречит действующему законодательству и не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и зависит от волеизъявления участников данного долевого строительства.

2. Соглашение об уступке прав требования, соглашение об отступном, дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве.

В случае, если договор участия в долевом строительстве заключен только одним из супругов, и второй супруг не является его прямым участником, то после расторжения брака возможно передать права по договору второму супругу с помощью заключения соглашения об уступке права требования первым супругом-участником в пользу второго супруга-неучастника договора. При этом возможны и другие инструменты – например, соглашение об отступном, дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве. Кроме того, первоочередное значение имеет статус имущества как общего или совместно нажитого.

При заключении таких сделок важно определить, внесены ли все суммы инвестиций, которые участник долевого строительства обязан оплатить застройщику. Если обязательства оплачены не полностью, то при совершении сделки уступки прав необходимо письменное согласие застройщика, так как право будет реализовано с одновременным переводом долга по договору участия в долевом строительстве на нового инвестора (п. 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Для реализации прав по договору участия в долевом строительстве потребуется заключение дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве между застройщиком, прежним долевым инвестором и новым инвестором. Это соглашение будет иметь юридическую силу от даты государственной регистрации в Росреестре РФ (см.: ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Кроме того, важно иметь в виду, что уступка участником долевого строительства права требования по договору возможна только до момента передачи объекта долевого строительства (ст. 11 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Иначе такая сделка может быть признана недействительной.

Один из подобных примеров совершения комплекса сделок по реализации прав супругов из договора участия в долевом строительстве описан в апелляционном определении Московского городского суда от 20.10.2020 по делу N 2-3161/2019, 33-412148/2020.

Договор долевого участия в строительстве был заключен один из супругов в период брака. Затем между супругами был заключен брачный договор, согласно которому будущая квартира перешла в личную собственность супруга, на чье имя был заключен договор. Впоследствии супруги изменили свое решение и заключили дополнительное соглашение к брачному договору, согласно которому установили режим общей долевой собственности супругов на будущую квартиру (доля в праве 1/2 на имя каждого), как в период совместного брака, так и в случае его расторжения. Далее один из супругов распорядился принадлежащей ему долей и заключил соглашение с застройщиком об отступном в виде уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве взамен обязательства по возврату неосновательного обогащения и процентов за пользование денежными средствами.

Суд признал последнюю из перечисленных сделок недействительной в связи с тем, что соглашение об отступном было заключено после передачи объекта долевого строительства (оформления одностороннего передаточного акта).

Итак, участие в долевом строительстве порождает возникновение комплекса прав, которые могут быть разделены между супругами. Законом предусмотрены такие инструменты, которые позволяют определить режим такового имущества как в период брака, так и после его расторжения, с учетом интересов всех сторон правоотношений: как супругов, так и застройщика, и даже банка-залогодержателя и банка-кредитора.

Источники:

• zakon.ru: Часть 1
• zakon.ru: Часть 2